중개보수(중개수수료) 계산기

💡 월세는 왜 계산법이 다를까요?

중개보수는 "거래금액"이 클수록 커져요. 그런데 월세 계약은 매달 내는 "월세"가 있어서, 이 월세를 보증금처럼 큰 금액으로 바꿔준 다음에 계산해야 해요.

방법은 간단해요: 월세에 100을 곱해서 보증금에 더하면 돼요.

예시) 보증금 1,000만원 + 월세 60만원인 집이라면?
→ 월세 60만원 × 100 = 6,000만원
→ 보증금 1,000만원 + 6,000만원 = 7,000만원으로 계산!

단, 이렇게 계산한 금액이 5,000만원보다 작으면 100 대신 70을 곱해요. 보증금과 월세가 둘 다 적은 소액 임차인의 부담을 줄여주기 위한 규정이에요.

📌 법적 근거: 「공인중개사법 시행규칙」 [별표 1] 중개보수 요율표 비고 — "건축물 중 주택의 임대차 등에 대하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 거래금액은 [보증금 + (월 단위의 차임액 × 100)]으로 계산한다. 다만 이 경우 계산된 금액이 5천만원 미만인 경우에는 [보증금 + (월 단위의 차임액 × 70)]으로 계산한다."

💡 근린생활시설(근생)을 주거용으로 임대하는데, 왜 "그 외"의 "0.9%" 요율이 적용되나요?

겉모습이 빌라나 원룸처럼 완전히 주거용으로 생겼어도, 등기부등본이 아니라 건축물대장에 적힌 용도가 기준이에요. 건축물대장에 "근린생활시설"이라고 적혀 있으면, 실제로 사람이 살고 있어도 법적으로는 "주택"이 아니라 "주택 이외의 물건"으로 취급돼요.

그래서 근생 빌라·근생 원룸은 주택 요율표(0.3~0.7%)가 아니라, "그 외" 항목으로 분류되어 최대 0.9% 이내에서 공인중개사와 협의해서 요율을 정해야 해요.

예시) 실제로는 원룸처럼 사용하는 집이라도
→ 건축물대장상 용도가 "제1~2종 근린생활시설", "사무소", "다중시설" 등 이면
→ 중개보수는 주택 요율이 아닌 0.9% 이내 협의 요율 적용

계약 전 공인중개사에게 "이 건물 건축물대장상 용도가 뭔가요?"라고 물어보면 정확히 확인할 수 있어요.

📌 법적 근거: 「공인중개사법 시행규칙」 [별표 1]은 중개보수 요율을 "주택"과 "주택 이외의 중개대상물"로 구분하며, 여기서 "주택"인지 여부는 실제 사용현황이 아니라 「건축법」상 건축물대장에 기재된 용도를 기준으로 판단합니다(국토교통부 유권해석). 따라서 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 건물은 실사용 형태와 무관하게 "주택 이외" 요율(상한 1천분의 9, 즉 0.9% 이내 협의)이 적용됩니다.

💡 오피스텔을 사무실(업무용)로 써도 요율은 그대로 0.4%인가요?

사람들은 흔히 "오피스텔을 집(주거용)으로 쓰면 싸고, 사무실(업무용)로 쓰면 비싸진다"고 생각해요.
그런데 사실 기준은 그게 아니에요.

기준은 딱 하나, "이 오피스텔이 법에서 정한 조건을 갖췄는지"예요. 실제로 누가 살든, 사업자등록을 해서 사무실로 쓰든 상관없어요.

오피스텔이 아래 4가지를 전부 갖추고 있으면, 사무실로 써도 요율은 여전히 임대차 0.4% / 매매 0.5%예요.

• 전용면적 85㎡ 이하
• 전용 입식부엌
• 전용 수세식 화장실
• 목욕시설

반대로 이 4가지 중 하나라도 빠진 오피스텔이라면, 실제로 누가 살고 있어도 법적으로는 "주택 규정을 적용받는 오피스텔"이 아니라서 0.9% 이내 협의 요율이 적용돼요. 즉 요율을 가르는 건 "주거용이냐 업무용이냐"가 아니라 "오피스텔 자체가 이 4가지 조건을 갖췄느냐"예요.

📌 법적 근거: 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항 — 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌, 전용 수세식화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 중개보수는 매매·교환 1천분의 5(0.5%), 임대차 등 1천분의 4(0.4%) 이내에서 정한다. 위 요건을 갖추지 못한 오피스텔은 "주택 이외" 물건으로 분류되어 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의로 정한다. (서울시 등 지자체 안내 기준도 동일)